Перед подписанием договора аренды важно проверить не только локацию и условия, но и юридическую чистоту помещения. Ошибки на этом этапе часто приводят к затяжным спорам, блокировке деятельности и потерям. Проверка документов арендодателя помогает убедиться, что объект действительно принадлежит торговому центру и соответствует требованиям для работы бизнеса.
Право собственности и регистрация объекта
Основной документ — выписка из ЕГРН. Она подтверждает, кому принадлежит помещение и есть ли на нём обременения.
Если арендодатель не является собственником, требуется доверенность на право сдачи в аренду. Следует также убедиться, что помещение выделено в натуре, а не числится как часть общей площади без кадастрового раздела.
Для арендодателя ТЦ стандартом считается наличие актуальной выписки с указанием кадастрового номера, назначения и площади.
План помещения и технический паспорт
План БТИ или поэтажная схема центра необходима для понимания границ арендуемого пространства.
На плане должны быть отмечены:
• точное расположение помещения в здании;
• входы и эвакуационные выходы;
• общие коммуникации и технические зоны.
Сравните фактическое состояние с планом, чтобы исключить несоответствия.
При аренде островков и киосков полезно запросить схему зонирования фудкорта или галереи с привязкой к соседним точкам.
Технические условия на подключение коммуникаций
Арендодатель обязан предоставить технические условия (ТУ) на подключение к электричеству, вентиляции, водоснабжению и водоотведению.
В них указываются:
• максимальная мощность по каждому типу нагрузки;
• точки подключения;
• допустимые режимы работы оборудования.
Эти данные нужны для проектирования торговой точки и оценки затрат на инженерные работы. Если ТУ отсутствуют, возможны ограничения, которые повлияют на функционирование бизнеса.
Документы по противопожарной безопасности
Для начала деятельности арендатора помещение должно соответствовать требованиям пожарных норм.
Арендодатель предоставляет:
• акт ввода объекта в эксплуатацию;
• заключение МЧС о соответствии помещения нормам;
• инструкцию по эвакуации и размещение огнетушителей.
Отсутствие этих документов создаёт риск штрафов при проверках и невозможность открытия точки вовремя.
Разрешение на использование помещения под конкретный вид деятельности
Не все площади ТЦ можно использовать одинаково. Если речь идёт о фудкорте, косметическом салоне, аптеке или складской зоне, должно быть разрешение на соответствующий вид деятельности.
Попросите копию документа, подтверждающего назначение помещения в соответствии с классификатором ОКС и договором аренды. Это исключит возможные конфликты с надзорными органами.
Договор аренды земельного участка
Если торговый центр стоит на арендованной земле, важно проверить, не истекает ли срок основного договора аренды участка.
В противном случае арендатор помещения может столкнуться с риском прекращения права пользования раньше времени.
Управляющая компания обязана показать документ, подтверждающий действующее право на землю или продление аренды.
Согласования и разрешения
Некоторые виды торговых точек требуют согласования с администрацией ТЦ или управляющей компанией по дизайну фасада, вывеске, установке оборудования.
Перед подписанием договора необходимо получить образцы типовых согласований или регламент, по которому осуществляется процесс утверждения. Это поможет избежать задержек при оформлении витрины и ремонте.
Документы, подтверждающие отсутствие задолженностей
Проверка на отсутствие судебных споров и долгов по коммунальным платежам важна, если арендатор заходит в помещение после другого арендатора.
Арендодатель должен предоставить акт сверки по коммунальным и эксплуатационным платежам. Это защищает нового арендатора от возможных претензий управляющей компании.
Акт технического состояния помещения
Документ фиксирует состояние помещения на момент передачи. В нём должны быть указаны все дефекты, трещины, следы протечек, износ покрытия.
Акт подписывается обеими сторонами и прикладывается к договору аренды. Это избавляет арендатора от ответственности за повреждения, появившиеся до начала использования помещения.
Дополнительные приложения к договору
К стандартному пакету документов добавляются:
• план размещения рекламной вывески;
• схема инженерных сетей с привязкой к помещению;
• график доступа в ТЦ для подрядчиков.
Наличие таких приложений упрощает запуск и исключает споры на этапе ремонта.
Проверка документов перед сделкой занимает один-два дня, но позволяет избежать финансовых рисков и затягивания открытия точки. Арендатор, который требует полный пакет бумаг от арендодателя, получает более прозрачные условия и уверенность в легальности будущего бизнеса.
В процессе написания статьи частично задействованы материалы с arendatrc.ru — документы перед арендой в ТЦ
Дата публикации: 29 июля 2022 года